Năm 2021, có 5 cổ phiếu bất động sản(BĐS) trong rổ VN30, chỉ số VNIndex lúc đó tầm 1400(hiện tại cao nhất năm 2025 là 1300 điểm).

Như vậy là trong suốt những năm trước 2000 ,cổ phiếu BDS luôn chiếm vốn hóa lớn trên TTCK Việt Nam. Điều đó cho ta thấy điều gì?

Câu trả lời của tôi là "Nguy hiểm!". Tôi sẽ phân tích bên dưới vì sao lại nguy hiểm.

Ngành Bất động sản có một số đặc điểm sau:

Ưu điểm:

Đơn giản, quen thuộc: nếu nhắc tới BĐS, có thể nhiều người dù học vấn không cao cũng có thể làm được, hiểu được. Ở Việt Nam, khi đầu tư, thường thì người ta thường nghĩ tới mua đất(hay mua vàng), mà trong chứng khoán thì nó cũng bị một phần ảnh hưởng bởi quan điểm đó.

Không cần nghiên cứu, đầu tư khoa học: BĐS thì chẳng cần phải tốn nhiều chất xám để làm cho miếng đất to ra hay nhà cứng hơn. Mà quan trọng là vị trí căn nhà, diện tích đất, tài sản trên đất và cần bán được nhà. Nếu có nghiên cứu thì có thể là công ty xây dựng. Điều này là ưu điểm cho ngành, nhưng là nhược điểm cho toàn thị trường.

Nhược điểm:

Nơi thu hút rất nhiều vốn: để sở hữu một căn hộ hay biệt thự phải cần đến vài tỷ hoặc vài chục tỷ. Dự án BĐS thường lên tới vài ngàn tỷ vì thế lượng vốn đầu tư vào nó là rất lớn.

Sử dụng tài nguyên đất có giới hạn: đất không thể sinh ra thêm. Nếu doanh nghiệp muốn mở rộng quy mô, tăng vốn thì cũng là đang tăng diện tích BĐS. Nhưng đất có giới hạn chứ không phải là vô tận như một nhà máy sản xuất ra sản phẩm sữa, thực phẩm, áo quần,...

Sản phẩm có thể là tiêu sản: Nếu một BĐS không được đưa vào sử dụng hay không bán được, có khi nó lại sinh ra tiêu sản như chi phí thuê đất, bảo trì...

Rất khó định giá: không như một chiếc áo, hộp sữa, nhưng giá sản phẩm BĐS dựa vào diện tích đất và giá trị xây dựng, và nó con dựa vào yếu tố khách quan như: vị trí xây dựng(điện, đường, trường, trạm) hoặc giá trị trong tương lai. Nên định giá một giá cổ phiếu của một công ty BĐS rất khó. Ngay cả báo cáo tài chính chưa chắc đã chính xác.

Rủi ro pháp lý: những dự án BĐS lớn thường gặp khó khăn về pháp lý, làm dự án kéo dài, đội vốn. Nếu doanh nghiệp làm ăn không trung thực, có khi dự án đã hoàn thành nhưng lại không thể bán được.

Tôi không thấy quá nhiều ưu điểm ở ngành này, nhưng nhược điểm thì lại rất nhiều. Với các đặc điểm trên, tôi thấy về lâu dài nếu nguồn vốn toàn thị trường tập trung nhiều vào BĐS, thì khi đạt tới giới hạn, BĐS sẽ không còn dư địa phát triển nữa, sản phẩm không được đầu tư nhiều chất xám thì cũng dễ bị cạnh tranh, đào thải.

Đúng như bạn thấy, cổ phiếu BĐS giảm thẳng đứng gần 90% khi nó đã đạt đến giới hạn của nó như NVL,

Kết luận:

Cú sập này của ngành BĐS sẽ làm đau rất nhiều người, nhưng đó là điều tốt rất lâu dài cho TTCK Việt Nam. Nguồn vốn sẽ không bị tập trung vào BĐS quá nhiều nữa, mà sẽ được đẩy sang các ngành khác tốt hơn như sản xuất, năng lượng,... có khả năng sản xuất vô tận và phải đầu tư chất xám.

Vẫn có cơ hội ở một số doanh nghiệp BĐS có ích hơn cho xã hội như BĐS khu công nghiệp hay nhà ở xã hội: IDC, BCM, VHM.